Una encuesta realizada entre estudiantes universitarios y jóvenes profesionales, que indagaba sobre sus preferencias financieras, ratificó que algunas decisiones van más allá de la edad.

La mayoría de ellos -autodefinidos como inversores conservadores- expresó su interés por apostar al ladrillo al momento de decidir qué hacer con el dinero.

Esta inclinación por los inmuebles viene de larga data y parece transmitirse de generación en generación. Es por eso que los analistas no dudan en afirmar que este fenómeno ya forma parte de una cuestión casi cultural.

Claro está, que no siempre el deseo de acceder a este mercado puede concretarse, habida cuenta de que el costo de las propiedades y el escaso crédito disponible son dos claros limitantes para materializar este interés.

En este contexto, la compra de una o más cocheras adquiere un mayor protagonismo, ya que se constituye en una puerta de ingreso alternativa, de menor requerimiento de capital, paraentrar al negocio inmobiliario.

Más allá de su menor precio, y al igual que todo inmueble, su atractivo radica en el doble beneficio que brindan: por un lado, el hecho de poder obtener una renta y, por otro, el de larevalorización propia de ese espacio.

Oferta que cae, demanda que sube
Son numerosos los factores que hacen cada día más atractiva a esta inversión:

• Un parque automotor que no para de crecer. Las cifras son elocuentes al respecto: en el 2011 se patentaron 858.000 vehículos, de los cuales un 20% corresponde a la Ciudad de Buenos Aires. A ellos debe sumarse el total de unidades que ingresan diariamente al perímetro metropolitano.
• El cierre de numerosos garages tradicionales, cuyos dueños decidieron capitalizar la posibilidad de vender el terreno a desarrolladores inmobiliarios, en especial en barrios con alta densidad de población.
• Las crecientes limitaciones a la circulación y libre estacionamiento en la ciudad, con la creación de zonas peatonales.
• El ritmo de construcción de nuevas locaciones, que es mucho más lento al aumento de la demanda. Se estima que cada vehículo que se suma al parque automotor insume unos 20 metros cuadrados de espacio adicional, que no son cubiertos por nuevos estacionamientos.

“Cada auto que se fabrica genera una gran demanda de espacio, tanto en garajes, cocheras privadas o en la calle. En los últimos 6 años, se incorporaron cerca 4 millones de 0km”, sostiene el analista Mariano Otálora, autor del libro “Inversiones para todos”.

“En la Argentina se vende un auto cada 44 segundos y cada año se necesitan 5 millones de metros cuadrados de espacios nuevos”, agrega el experto.

Para José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, “el faltante de cocheras ya se transformó en un problema estructural”.

El ejecutivo sostiene que “la demanda ha venido creciendo muy por encima de la oferta, lo que no hace más que empujar en forma persistente los precios al alza. A esta cuestión debe adicionársele la actualización de los valores por la inflación”.

Analía Grecco, broker senior de LJ Ramos, afirma que las cocheras “se han transformado en un bien muy escaso, que hace que hoy un departamento que no cuente con ella resulte difícil de vender”.

Y el hecho de no disponer con una incide fuertemente en la cotización de la propiedad a la hora de querer venderla, a la vez que reduce la cantidad de potenciales compradores”.

Otro de los aspectos que destaca la analista, es que “cada vez es más común que una familia tenga más de un auto. Muchos hijos mayores de 18 siguen viviendo con sus padres y cuentan con vehículo propio”.

“Las cocheras son cada vez más buscadas. En la ciudad de Buenos Aires la escasez de espacios se hace cada día más evidente. No sólo que las cotizaciones no han parado de subir sino que, además, seguirán en ese rumbo”, afirma Diego Migliorisi, de Migliorisi Propiedades.

Por otra parte, Daniel Obetko, gerente comercial en Ocampo Propiedades, agregó: “Hay que tener en cuenta además que, cada vez con mayor frecuencia, una gran cantidad de personas que viven fuera de la cuidad pero trabajan en ella consideran invertir en la compra de cocheras para garantizarse el lugar y, al mismo tiempo, aprovechar la capitalización del metro cuadrado”.

“Esta tendencia hace que hoy cerca del 60% de las compras de cocheras se concreten con una visión que busca rentabilidad más allá de un uso personal”, detalló Obetko.

¿Cuánto cuesta una cochera hoy?
La suma de los factores mencionados deja a las claras que el negocio de invertir en una cocheraes, y seguirá siendo, muy prometedor.

En este sentido, Rozados no duda en afirmar que “tanto los valores de locación como los de ventaseguirán registrando aumentos”. En su visión, el incremento anual rondará el 15% en dólares.

Una recorrida por los diferentes barrios porteños permite obtener una muestra de los preciosque se están negociando en la actualidad.

En líneas generales, parten de los u$s22.000 para llegar en algunas zonas a los 45.000 dólares.

¿Qué rinde más entre un departamento y una cochera?
La ganancia que se puede obtener en el caso de una vivienda y un espacio guardacoche surge dedos aspectos: su revaluación en el tiempo y la renta obtenida por alquiler.

Del análisis de lo ocurrido en los últimos años queda evidenciado claramente que la primera de ellas superó ampliamente al rendimiento obtenido por la cesión de su uso a un tercero, en una relación que puede llegar a ser del triple.

Una de las consideraciones que debe tenerse presente al incurrir en este tipo de desembolso, que es netamente conservador y de bajo riesgo, es que el ingreso que se obtiene mensualmente es por lo general bajo, pero se apuesta a ganar con la apreciación del valor del inmueble.

No obstante, los expertos señalan que a la hora de comparar con la ganancia promedio que ofrece la locación de una propiedad la balanza se inclina a favor de las cocheras.

“Invertir en ellas permite obtener un rendimiento anual en dólares por encima del alquiler de un departamento”, afirma Rozados, de Reporte Inmobiliario.

“En la actualidad, una rentabilidad bruta `aceptable` ronda entre el 6 y 7% anual en dólares, mientras que la de una vivienda se ubica entre el 4% y el 5% anual”, detalla el directivo.

Y agrega: “Si se le presta atención a la rentabilidad neta, es decir, descontando todos los gastos, vemos que las reparaciones y el mantenimiento de un departamento implican mayores costos a los de una cochera, a pesar de los impuestos que también se pagan, como expensas y ABL, entre otros”.

Conocer con precisión los costos asociados resulta un tema clave, pues hace que el propietario no avance en un análisis que pueda resultar erróneo al medir la rentabilidad. Según las fuentes del sector consultadas, lo ideal es que ronden el 15% del alquiler mensual.

En lo que se refiere a la evolución de precios comparativos de compra entre un espacio para la guarda de un vehículo y un departamento de unos 60 metros cuadrados en la Ciudad de Buenos Aires, este indicador ha venido creciendo en forma sistemática en favor del primero.

Así por ejemplo, en Belgrano, pasó del 15,2% (2009) al 18,3% el último año. En Caballito, del 17,9% al 18,2% en ese lapso. En Almagro, creció del 14,3% al 17,5%, tal como puede apreciarse en la siguiente infografía:

“El propietario de una cochera en un edificio de categoría en zonas como Palermo, Belgrano, Recoleta y Barrio Norte puede obtener hasta 8% de rentabilidad anual si decide alquilársela a un tercero. Muchos ya vieron este negocio que, según asesores inmobiliarios, crecerá empujado por la mayor demanda”, expresan desde Reporte Inmobiliario.

En las zonas muy requeridas, las cotizaciones mas elevadas se dan en aquellos lugares “en los que no se puede estacionar en la calle y sobre las grandes avenidas, como Libertador y Santa Fe”, explican desde Toselli & Fuentes.

¿Qué factores deben considerarse en la compra?:

• Precio
• Costo de las expensas
• Retorno de la inversión
• Reglamento de copropiedad
• Competencia en la zona
• Características técnicas
• Formas de alquiler

Al momento de decidir la compra es clave saber distinguir entre una cochera y un “espacio guarda coche”.

Estos últimos suelen ser más económicos, pero por lo general son lugares abiertos y su uso no es exclusivo, pues suelen ser indivisos.

Claro que al ser los precios son más altos para las primeras, la rentabilidad potencial se inclina en favor de ellas.

También deben considerarse otros dos elementos que pocas veces son tenidos en cuenta, como son el medio de acceso -pues las que utilizan montacargas suelen tener mayores costos de mantenimiento y un menor valor de alquiler- y el piso en que se ubican.

En este sentido, las más buscadas son las de los niveles cercanos a la salida, ya sean planta baja o primer piso. Por lo general, las cotizaciones de las emplazadas en subsuelos son bastante más bajas, debido a los temores que acarrean potenciales inundaciones.

Para quienes opten por adquirir una unidad en un edificio de departamentos, es fundamentalconocer de antemano el reglamento, para saber si puede ser alquilada a terceros ajenos al mismo.

Detalles al fin que, sumados, juegan un rol clave para alcanzar la rentabilidad esperada por el inversor.

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unto con las crecientes ventas de automóviles -que treparon 27,3% en el primer semestre del año- los abonos mensuales de los estacionamientos ubicados en el microcentro porteño ya se ubican entre los más caros de América Latina.

Alquilar una cochera fija durante un mes en zonas como Recoleta y el Microcentro, por ejemplo, tiene un costo promedio de U$S 218, mientras que en ciudades como Río de Janeiro, alcanza los 211 dólares y en Lima, se ubica en los 190, según un informe de la Consultora Colliers Internacional.

Según este ranking, tomar el mismo servicio en la brasileña San Pablo cuesta 171,41 dólares; 160 en Santiago de Chile; 154,80 en Bogotá y 140 en México.

La encuesta que contiene los precios de las tarifas en 140 ciudades de todo el mundo, señala que el precio de los estacionamientos aumentó significativamente en el último año en los centros financieros de las ciudades más importantes. Sin embargo, una persona que trabaja en el microcentro porteño y se traslada en auto propio paga más de cochera que un ciudadano con el mismo ritmo de vida de Budapest, Estambul o Berlín. Pero, sin embargo, paga menos que quien estaciona por día o durante todo el mes en los centro financieros de Roma, Milán, Viena, Bruselas o París, según el informe. En Buenos Aires, el precio promedio diario de las cocheras es de U$S 12, según el informe. En el relevamiento del año pasado, esta tarifa era de U$S 10 y la cochera mensual era un 22,4% más barata.

Eduardo Sanchez, presidente de la Cámara de Garages y Estacionamientos de la República Argentina (AGES), asegura que “si bien las cocheras disponibles bajaron entre 10 y 15%; salvo en las zonas mas calientes, como La Cañitas, Belgrano o Microcentro, hay más espacio disponible porque hay menos gente con capacidad para pagar estos precios . Muchos dejan el auto en la calle y prefieren pagar un seguro contra todo riesgo, porque ya los precios de patentes y seguros son altos”, explica.

Por otro lado, la oferta de garajes no crece: “ se necesitan lotes muy grandes e inversiones altas”, según Sanchez.

Hoy, en las zonas del Bajo: por Alem, hasta Cerrito entre Santa Fe y Belgrano, por ejemplo, la hora para estacionar cuesta entre 15 y 19 pesos y hay cocheras mensuales entre 800 y 1.000. Y pueden ir hasta los 1.200 en Paraguay y Florida, según datos de la cámara. En la zona de Once, los valores oscilan entre 12 y 13 pesos por hora y 600 pesos promedio, por mes. La Cañitas, Palermo, Belgrano y el Microcentro tienen los estacionamientos más caros. Los aumentos se aplican una o dos veces al año, generalmente en marzo, después de las paritarias. Por eso, este año, algunas subieron 33%.

“Cada vez hay más autos y cada vez hay menos lugar para estacionarlos. Lo difícil es conseguir terrenos de dimensiones para construir cocheras, y más en los lugares donde hacen falta, porque allí el precio de la tierra es elevado“, dijo José Rozados, director del sitio especializado Resporte Inmobiliario.

La construcción de cocheras “es una cuestión que tiene cada vez más sustento desde el punto de vista de la oferta y la demanda. Cada vez hay más autos y menos lugar para estacionar. No se puede dejar el coche en el calle por una cuestión de mantenimiento y de seguridad”, dijo.

Recordó que en los últimos años cerraron muchos garages en la ciudad de Buenos Aires y que muchos de los nuevos edificios que se construyen tienen menos cocheras que la cantidad de departamentos existente.

“Hay un déficit estructural de espacios de guardado. La demanda de lugar sobrepasa a la oferta disponible”, dijo Rozados.

El desarrollista Gustavo Ortolá coincide al afirmar que “es un negocio construir cocheras en lugares donde faltan, como el microcentro y el centro de la ciudad. Esto se da en todas las grandes urbes, como Rosario y Córdoba, debido al aumento del parque automotor”, explicó.

Consideró que, para el pequeño inversor, el comprar una cochera es un negocio de “poco riesgo” porque “los inquilinos generalmente pagan y, si no lo hacen, es fácil conseguir reemplazo”.

Agregó que para los grandes inversores también es un buen negocio, porque la construcción es barata y es una oportunidad de renta ideal. “Las cocheras tienen bajo costo de operación, muy buen retorno y morosidad baja”, resumió.

El negocio de la inversión en cocheras otorga al inversor una renta anual cercana al 12% en dólares. En buenas localizaciones, se puede partir de cifras cercanas a los 20 mil dólares.

En el barrio de Belgrano, por ejemplo, se construirá un edificio integral de cocheras bajo el sistema de fideicomiso al costo. Las cocheras se comercializarán como unidades funcionales escriturables.

El director de la inmobiliaria Interwin, Miguel Ludmer, dijo que los inversores entran en el negocio con un monto inicial mínimo de 50% del precio total al momento del boleto, y el resto es abonado en cuotas en pesos ajustadas por el índice de la Cámara Argentina de la Construcción.

El inicio de la obra del barrio de Belgrano está previsto para julio del 2012 y la fecha de posesión para marzo del 2013. Luego las cocheras son manejadas por un operador y el propietario recibe una comisión por el uso, a manera de condo-hotel.

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El continuo crecimiento de la venta de autos y la consiguiente falta de espacio para estacionarlos en los principales centros urbanos hizo que la construcción de cocheras se convirtiera en una posibilidad de inversión tanto para desarrolladores como para pequeños inversores, coincidieron distintos analistas.

“Cada vez hay más autos y cada vez hay menos lugar para estacionarlos. Lo difícil es conseguir terrenos de dimensiones para construir cocheras y más en los lugares donde hacen falta, porque allí el precio de la tierra es elevado”, dijo José Rozados, director del sitio especializado Resporte Inmobiliario.

La construcción de cocheras “es una cuestión que tiene cada vez más sustento desde el punto de visto de la oferta y la demanda. Cada vez hay más autos y menos lugar para estacionar. No se puede dejar el coche en el calle por una cuestión de mantenimiento y de seguridad”, dijo.

Recordó que en los últimos años cerraron muchos garages en la ciudad de Buenos Aires y que muchos de los nuevos edificios que se construyen tienen menos cocheras que la cantidad de departamentos existente. “Hay un déficit estructural de espacios de guardado. La demanda de lugar sobrepasa a la oferta disponible”, dijo Rozados.

El desarrollista Gustavo Ortolá coincide al afirmar que “es un negocio construir cocheras en lugares donde faltan como el microcentro y centro de la ciudad. Esto se da en todas las grandes urbes como Rosario y Córdoba debido al aumento del parque automor”, explicó.

Consideró que para el pequeño inversor, el comprar una cochera es un negocio de “poco riesgo” porque “los inquilinos generalmente pagan y si no lo hacen es fácil conseguir reemplazo”. Agregó que para los grandes inversores también es un buen negocio porque la construcción es barata y es una oportunidad de renta ideal. “Las cocheras tienen bajo costo de operación, muy buen retorno y morosidad baja”, resumió.

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El juez porteño Roberto Gallardo prohibió en forma provisoria que avancen las obras de construcción de un estacionamiento subterráneo en la plaza Emilio Mitre, del barrio de Recoleta, ejecutados por el gobierno de Mauricio Macri, se informó hoy en los tribunales.

El titular del juzgado en lo Contencioso Administrativo y Tributario número dos hizo lugar a un recurso de amparo presentado por un grupo de vecinos que se oponen a la construcción del estacionamiento, emplazado entre las calles Cantilo, Pacheco de Melo, y las avenidas Las Heras y Pueyrredón.

Para resolver la cuestión, el magistrado ordenó un informe pericial que determinó que “la presencia de una capa impermeable a 1,34 metro de profundidad, si hay inconvenientes en el drenaje, seguramente será un lugar donde se acumulará agua, afectando la estabilidad de grandes ejemplares y aumentando el riesgo de vuelco”.

El magistrado señaló que “dicho informe impone al tribunal, en este estado larval del proceso, adoptar medidas precautorias para prevenir cualquier tipo de daños a la salud y vida de las personas que habitan la Ciudad de Buenos Aires”.

En consecuencia, Gallardo dispuso “prohibir cualquier modificación, destrucción, demolición y/o cualquier acción que implique alteración alguna en la Plaza Emilio Mitre (…) hasta tanto se resuelva lo pertinente respecto de las especies arbóreas a plantarse en dicha Plaza”.

Asimismo, ordenó a la Policía Federal la custodia de la plaza para el cumplimiento del fallo y fijó una audiencia con todas las partes para el día 13 de abril.

DZ/sc

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