Una cochera a 100.000 dólares

El director de Bullrich inmobiliarias comentó en Infobae lo siguiente sobre las cocheras como inversión

Desde la implementación del cepo cambiario, dos años atrás, la actividad inmobiliaria fue una de las más afectada y mostró un pronunciado descenso. Ante esto, muchas personas desviaron su dinero hacia otra inversión: las cocheras.

Al respecto, el director de Bullrich Inmobiliarias, José Aspiroz, aseguró que “hoy en día es el mejor negocio que hay en la Argentina”. Además, como experiencia personal, contó que su sociedad cerró una venta fuera de lo común: “Nosotros vendimos una cochera a 100 mil dólares en un espacio espectacular en un edificio conocido en el barrio del Palermo”. Sin embargo, dejó en claro que este fue un caso excepcional y que “la realidad es que una cochera valga 30 mil dólares”.

Sumado a esto, y en diálogo con InfobaeTV, afirmó que las cocheras se hicieron rentables por la gran cantidad de autos que se compran cada año en la Argentina: “Si yo pudiera comprar hoy mil cocheras, cien cocheras, me las compro. La población no crece tan vertiginosamente pero si los autos. Hoy cuando alguien compra un departamento te pide dos cocheras, cuando no te pide tres”.

Acerca de la situación inmobiliaria del país, manifestó que “el 90% de las operaciones en edificios usados se hacen en dólares porque el que vende quiere que le entreguen dólares”. Asimismo, ratificó que para la gente “lo más importante es el ladrillo” porque “sigue siendo una custodia de valor”.

Para los optimistas que apuntan a comprar una vivienda, Aspiroz contó que “se necesitan 60 sueldos de entre 14 y 18 mil pesos para comprar un 3 ambientes, considerando que podes sacar el 25% para la compra y el 75% para vivir”.

Sobre el mismo tema, consideró que una de las principales crisis hoy en día es que no hay terrenos para construir: “Hoy no se consiguen terrenos. Lo que más se vende son 2 ambientes. Derrumbar edificios para construir no es una posibilidad muy latente porque hay muchos protegidos “, concluyó.

Los inversores apuestan a las cocheras

Artículo publicado en Infobae.com el 8 de Febrero de 2013

Un informe realizado por Reporte Inmobiliario y la revista Mercado reflejó que la inversión en cocheras, debidos a la relación entre costo y beneficio, se convirtió en unaopción muy atractiva para los inversores del sector, en un marco de restricción a la compra de divisas extranjeras que congeló las transacciones de viviendas.

El 23% de los consultados, consideran que las cocheras son la mejor opción de inversión en 2013. En un mismo porcentaje los encuestados votaron por los departamentos a estrenar en desarrollos al costo, una alternativa ya tradicional.

El año pasado la misma encuesta había indicado que sólo el 11% de los inversores consideraba a las cocheras como una buena inversión. Este año la tendencia cambió y las inversiones en cocheras fueron ganando terreno. Varios motivos justifican esta elección.

El parque automotor sigue creciendo, por lo tanto la demanda de espacios para estacionar es cada vez mayor. Los últimos datos de la Asociación de Concesionarios de Automotores de la República Argentina (ACARA) reflejan que durante 2012 circularon 277.000 autos más que el año anterior por la Ciudad de Buenos Aires y el Gran Buenos Aires.

Asimismo, en los últimos años han desaparecido muchas playas de estacionamientopor convertirse en edificios de departamentos.

A esto se le suma la necesidad de buscar un refugio de valor para los ahorros en pesos. Las cocheras significan una puerta de entrada al mercado inmobiliario y una opción accesible para personas con algunos ahorros. También generan oportunidades para empresas que quieren diversificar sus inversiones.

¿Cómo ingresar en esta inversión?

Quienes estén interesados en participar del negocio de los estacionamientos, pueden formar parte de un fideicomiso inmobiliario y ser en un futuro dueños de uno o varios sectores de un edificio exclusivo de cocheras. Esta posibilidad de darle un curso al excedente de pesos está abierta tanto para pequeños como  grandes inversores.

Alberto Súcari, directivo de Ecocheras, firma a cargo de la comercialización, afirma que la rentabilidad del negocio puede llegar al 7% anual en pesos, a la vez que se  conserva el capital invertido en el bien, que puede recuperarse cuando el inversor decida vender la cochera o la cuotaparte de la misma.

Mientras que el alquiler de departamentos por la relación entre el valor del inmueble y las mensualidades que el propietario logra percibir no supera una ganancia del 4 o 4,5% anual, coinciden en las inmobiliarias.

“Además, entre otras ventajas, no están expuestos a lidiar con inquilinos y tener problemas con juicios de desalojo”, agregó Súcari. Asimismo, la manutención de una cochera requiere una expensa mínima si se la compara con la de una unidad en un edificio de viviendas.

Por tanto, en este sistema, el inversor cuenta con el beneficio de aportar la cochera algarage comercial, participando de las ganancias del estacionamiento. El fideicomiso administrador recibe los ingresos de las ventas diarias y mensuales, y abona todos los gastos (expensas, servicios, personal, seguros, etcétera). La ganancia mensual se distribuye en forma proporcional entre todos los propietarios, sin importar la ocupación específica de cada cochera.

Un punto no menor es que en este negocio no sólo se obtiene un ingreso por la renta propia de la explotación comercial sino también por la valoración de la propiedad. “Todo esto hace que no sólo pequeños y medianos inversores se vean cada vez más interesados en este negocio sino que las grandes empresas también”, comentó Alberto Súcari.

Proyecto de cocheras en Palermo

Artículo sobre cocheras publicado en La Nación, Octubre de 2012 http://www.lanacion.com.ar/1521024-proyecto-de-cocheras-en-una-zona-demandada

Una importante oportunidad de inversión, totalmente pesificada, se lanzó en Cerviño al 3500, en Palermo. Ese barrio tiene una alta demanda de estacionamiento, y por eso se empezará a construir en mayo próximo un emprendimiento de cuatro niveles de cocheras, que representa un atractivo negocio, cuya renta anual en pesos será del 8%. El final de obra se estima para noviembre de 2014.

El proyecto contará con el sistema rental pool en estacionamientos, que permitirá a cada propietario percibir una renta proporcional al monto invertido, independientemente de la ocupación de su cochera. El operador administrativo es Parkinn.

“Adquirir una cochera en un estacionamiento comercial es una muy buena opción de inversión con expectativas de alta rentabilidad, una buena oportunidad por su financiación y por tratarse totalmente en pesos. Además de contar con un operador calificado, se ubicará a pasos de la avenida Scalabrini Ortiz y a 200 metros de las avenidas del Libertador y Las Heras, próximo también al parque Las Heras, la plaza Alemania y el shopping Paseo Alcorta”, comentó Miguel Ludmer, director de Interwin Marketing Inmobiliario, firma comercializadora.

También se incluye en la comercialización 13 cocheras que no estarán integradas a la venta del operador administrativo y que podrán usarse en forma personal.

“Desde el lanzamiento ha habido mucho interés por este emprendimiento”, concluyó Ludmer.

El valor de comercialización es desde 179.000 pesos, financiados con un saldo inicial y 12 cuotas en pesos.

La estadía en los garages ya supera los $100

Llegar al centro porteño en auto es, cada vez más, un lujo reservado para pocos. A los planes del Gobierno de la Ciudad para desalentar el uso de los particulares, que incluye su restricción en el microcentro, se agrega que los precios de los estacionamientos no dejan de aumentar. Desde abril de este año subieron más de un 15%. El costo de la hora trepa hasta los $ 24, con un promedio entre $ 18 y $ 20. Y el precio por la estadía completa y a supera $ 100 y llega a $ 120 .

En abril de este año, Clarín verificó que los garajes más céntricos cobraban hasta $ 21 la hora, con un precio promedio de $ 15. Desde entonces, los costos de estacionar por hora aumentaron más de un 15%. Así lo comprobó este diario en una nueva recorrida por diferentes playas de estacionamiento céntricas.

Como siempre, el garaje más caro y que sirve como referencia para todo el resto es el de la avenida Corrientes al 400, en el subsuelo del edificio del Banco de Tokyo. Es allí donde se cobran $ 24 la hora y $ 120 por la estadía . Exactamente el doble de lo que cobra un estacionamiento de Bernardo de Irigoyen y Venezuela, en Monserrat, donde la estadía sale $ 60 y la hora $ 15.

Es que, cuanto más cercano al centro está el garaje, más altas son sus tarifas. En los de Corrientes y Esmeralda, la hora alcanza los $ 21 y la estadía oscila entre $ 100 y $ 105. Más allá de los extremos, el preciopromedio en el microcentro es de entre $ 18 y $ 20 la hora, con estadías de entre $ 80 y 90.

Alejándose algunas cuadras de la zona más álgida, los que están dispuestos a dejar sus autos y caminar un poco encuentran una tarifa por hora de $ 15. Eso cobran varios garajes de la calle Bartolomé Mitre, entre el 900 y el 1100, donde la estadía va desde los $ 55 hasta los $ 75. En Mitre al 800, en cambio, la hora está a $ 18 y al 700, a $ 21. Y la estadía ronda los $ 65.

En la zona de Tribunales, los precios bajan . Para estacionar por hora se paga un promedio de $ 18. También se da el caso de garajes que cobran más. Como uno en Tucumán al 1400 que pide $ 24, cuando a apenas una cuadra de distancia, al 1500, la tarifa es de $ 18. Pero aún en el lugar más caro, la estadía no supera los $ 70.

Alejándose del centro o de barrios con mucho movimiento como Recoleta, Belgrano o Palermo, las tarifas siguen bajando. En Bernardo de Irigoyen al 600, la hora sale $ 16 y la estadía $ 60. Y en barrios como Constitución, hay garajes que cobran $ 10 la hora.

En la Cámara de Garajes y Estacionamientos (AGES), niegan que en los últimos meses haya habido más aumentos. “ En marzo hablamos de un 20% de aumento, pero no hubo más que eso ”, asegura su titular, Eduardo Sánchez. Y relativiza: “Un café en La Biela sale $ 24. Y a los garajes que cobran eso van autos de alta gama. Nos están confiando un capital y si se rompe un foco o aparece un rayón, nos hacemos cargo de pagarlo”.

Sánchez no descarta que los precios sigan subiendo. “Si viene el ABL con aumento, si se abren paritarias, vamos a tener que trasladar su impacto a las tarifas porque no tenemos otra opción”, advierte. El otro factor que, según la Cámara, puede desencadenar más incrementos essi se amplía la veda vehicular que implica el proyecto de peatonalizar más cuadras. El motivo es que va a aumentar la demanda en garajes instalados fuera de las áreas restringidas.

En algunas cocheras fijas, hay clientes que ya están recibiendo aumentos. “A principios de año pagaba $ 690 por mes y después me aumentaron un 13%, a $ 780 –contó Gustavo Medina, cliente de un garaje de Palermo–. Y acaban de avisarme que el mes que viene va a haber un 10% de aumento y voy a tener que pagar $ 850”.

Fuente: Clarín.com - http://www.clarin.com/ciudades/estadia-garajes-centro-supera_0_794320647.html

El Pro lanza licitación para cocheras subterráneas

Bajo el decreto 413/12, que se publicó este viernes en el Boletín Oficial, el Gobierno porteño anunció la convocatoria para la licitación del Sistema de Estacionamientos Subterráneos. El emprendimiento, aprobado en el 2009 por la Legislatura porteña tras la aprobación de las leyes 3.057 y 3.058, están destinadas a regular la construcción y gestión de playas subterráneas de estacionamiento para el uso de vecinos de las zonas en que las mismas se instalen.

Según el pliego, los plazos para la construcción y explotación serán de 20 y 30 años (en este caso, solamente para las playas de gestión vecinal). En cuanto al cánon establecido, en el pliego se afirma que “deberá ser representativo de la rentabilidad de los emprendimientos”

Sobre las mencionadas playas de gestión vecinal (técnicamente denominadas Sistema de Estacionamientos Vecinales Subterráneos), del total de las playas subterráneas de estacionamiento a construir el setenta por ciento (70%) de sus plazas, como mínimo, serán otorgadas mediante una concesión de uso onerosa a favor de los vecinos que acrediten residencia efectiva en una unidad de vivienda y/o profesional, en un edificio uni o multifamiliar, dentro de un radio de 400 metros de los límites de la playa y que no posea cocheras, en primer término, que posean sólo una cochera, en segundo término o que no posean las cocheras que necesitan, en tercer término, en ese orden de prelación. El treinta por ciento (30%) restante, podrá explotarse en alquiler mensual, diario u horario directamente por el concesionario de la obra pública.

En tanto, el Sistema de Estacionamientos Subterráneos de carácter disuasorio, está destinado a regular el ingreso de automóviles particulares al área central de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. El sistema deberá operar en función de una tarifa para el usuario que incentive su utilización, conforme a la finalidad tenida en miras para su implementación.

Además, en el texto de la ley, el Poder Ejecutivo del Gobierno de la Ciudad deberá implementar un mecanismo conforme al cual, la tarifa del estacionamiento se vincule con la adquisición del pasaje del modo de transporte público que en cada caso ofrezca la mejor alternativa de conexión entre dicho punto y el centro de la Ciudad.

 

Noticia publicada en http://www.noticiasurbanas.com.ar/info_item.shtml?sh_itm=c7211f7231abc7e6d1f8d20792a1089a

Garages, un espacio que no se frena

Nota aparecida en iEco, 6 de junio de 2012

Desde hace varios años, la Ciudad Autónoma de Buenos Aires tiene un problema estructural de falta de espacios para estacionar. Esto no es novedad para cualquiera que viva en la capital argentina o circule a diario por ella. Pero lo llamativo es que mientras los propietarios de playas de estacionamiento y predios de cocheras fijas dicen que hoy ya no es negocio dedicarse a esta actividad, para los pequeños inversores se abre una oportunidad interesante. Se estima que en la ciudad hay una demanda insatisfecha de más de 500.000 cocheras.

Es que en los últimos años cambió radicalmente la ecuación que hacía económicamente rentable al sector. La fuerte demanda de terrenos para construir edificios para vivienda u oficinas ha disparado los precios de los lotes, mientras los márgenes de rentabilidad del negocio, dependiendo de las zonas, han ido a la baja por la suba de costos de administración y la presión impositiva.

No es casual, entonces, que, según advierten desde la cámara que agrupa a los garajistas, desde el año 2000 hayan cerrado 1.120 estacionamientos en la Capital Federal. Y sobre llovido, mojado. A partir de febrero se sumó un nuevo obstáculo: la restricción al ingreso de autos particulares al Microcentro entre las 11 y las 16 los días hábiles. Según fuentes empresarias, la actividad cayó hasta un 70% en la zona vedada, por lo que muchos comerciantes empiezan a pensar en redireccionar el negocio o bien dedicarse a otra cosa.

“En el corto plazo, muchos estacionamientos van a comenzar a echar gente o directamente devolver los locales porque no pueden trabajar”, advierte Eduardo Sánchez, titular de la Cámara de Garajes y Estacionamientos de la República Argentina (AGES). Y el panorama es complejo. “Para poder continuar con el negocio, la tendencia es cambiar el estacionamiento por hora a alquiler mensual o incluso por estadía, pero para eso tendría que cobrarse entre $1.200 y $1.500 por mes y hay que ver quién lo puede pagar”, considera Sánchez.

Esto se da en un marco en el que los costos de operación están subiendo. “En este sector se está perdiendo rentabilidad, el 65% de la facturación es gasto (personal, impuestos, administración)”, dice el presidente de AGES. Y agrega: “Hoy no es conveniente entrar en este negocio; si fuese tan rentable, la gente no vendería los lotes para construir edificios”, explica.

Un nuevo juego Quienes ven hoy una ventana en la compra de cocheras para alquilar por mes son los pequeños inversores, que con relativamente poco dinero buscan tener un ingreso mensual asegurado. Dependiendo de los barrios, hoy se puede comprar una cochera fija entre US$15.000 y US$35.000. Fuentes del sector indican que, limpio de gastos, una cochera en la ciudad tiene una rentabilidad del 5% anual en dólares, varias veces más que un plazo fijo pactado en la moneda norteamericana.

Y la demanda existe, ya que el parque automotor viene creciendo en los últimos seis o siete años de manera ininterrumpida. Sólo en 2011 se patentaron 133.135 autos nuevos en la ciudad, un 15,65% más que el año anterior. Según estimaciones de la consultora Reporte Inmobiliario, los nuevos autos que se volcaron a la calle el año pasado generaron una demanda adicional de espacios para estacionamiento equivalente a 3,3 millones de m2.

“El estacionamiento en la ciudad de Buenos Aires hoy es un tema estructural de oferta y demanda, cada vez hay más autos circulando y esto no es acompañado por una mayor oferta de cocheras”, afirma José Rozados, director de Reporte Inmobiliario. Es claro que hay una necesidad de espacios para estacionar, pero cuando se analizan el valor del terreno y los costos de operación, ahí la cosa cambia. “La tierra para garajes está compitiendo con los lotes para edificios de departamentos”, alerta Rozados.

“Para construir un estacionamiento hay que comprar por lo menos dos lotes juntos, una inversión de entre US$500.000 y US$600.000, a lo que hay que sumar la construcción, los servicios (luz, agua, ABL), gastos administrativos, empleados (en tres turnos), seguros y expensas. En un predio estándar, en dos plantas pueden entrar 40 coches, a razón de $600 de alquiler tengo una facturación mensual de $24.000. ¿Cuándo se recupera la inversión?”, se pregunta Rozados.

Por su parte, el consultor inmobiliario Damián Tabakman afirma que hoy en Buenos Aires prácticamente no se hacen edificios de cocheras. “Para un desarrollador inmobiliario es mucho más redituable construir en esos mismos lotes un edificio de departamentos para viviendas u oficinas”, destaca. Y en su opinión, ésta es una tendencia que llegó para quedarse. “No veo emprendedores inmobiliarios que migren desde la construcción de edificios residenciales a este nicho y no lo harán tampoco en los próximos años.”, vaticina.

Claro que, quizás, el actual cepo a la compra de dólares modifique, aunque sea en parte, el negocio.

 

Inversión para estacionarse

Artículo aparecido en iProfesional.com

Una encuesta realizada entre estudiantes universitarios y jóvenes profesionales, que indagaba sobre sus preferencias financieras, ratificó que algunas decisiones van más allá de la edad.

La mayoría de ellos -autodefinidos como inversores conservadores- expresó su interés por apostar al ladrillo al momento de decidir qué hacer con el dinero.

Esta inclinación por los inmuebles viene de larga data y parece transmitirse de generación en generación. Es por eso que los analistas no dudan en afirmar que este fenómeno ya forma parte de una cuestión casi cultural.

Claro está, que no siempre el deseo de acceder a este mercado puede concretarse, habida cuenta de que el costo de las propiedades y el escaso crédito disponible son dos claros limitantes para materializar este interés.

En este contexto, la compra de una o más cocheras adquiere un mayor protagonismo, ya que se constituye en una puerta de ingreso alternativa, de menor requerimiento de capital, paraentrar al negocio inmobiliario.

Más allá de su menor precio, y al igual que todo inmueble, su atractivo radica en el doble beneficio que brindan: por un lado, el hecho de poder obtener una renta y, por otro, el de larevalorización propia de ese espacio.

Oferta que cae, demanda que sube
Son numerosos los factores que hacen cada día más atractiva a esta inversión:

  • Un parque automotor que no para de crecer. Las cifras son elocuentes al respecto: en el 2011 se patentaron 858.000 vehículos, de los cuales un 20% corresponde a la Ciudad de Buenos Aires. A ellos debe sumarse el total de unidades que ingresan diariamente al perímetro metropolitano.
  • El cierre de numerosos garages tradicionales, cuyos dueños decidieron capitalizar la posibilidad de vender el terreno a desarrolladores inmobiliarios, en especial en barrios con alta densidad de población.
  • Las crecientes limitaciones a la circulación y libre estacionamiento en la ciudad, con la creación de zonas peatonales.
  • El ritmo de construcción de nuevas locaciones, que es mucho más lento al aumento de la demanda. Se estima que cada vehículo que se suma al parque automotor insume unos 20 metros cuadrados de espacio adicional, que no son cubiertos por nuevos estacionamientos.

“Cada auto que se fabrica genera una gran demanda de espacio, tanto en garajes, cocheras privadas o en la calle. En los últimos 6 años, se incorporaron cerca 4 millones de 0km”, sostiene el analista Mariano Otálora, autor del libro “Inversiones para todos”.

“En la Argentina se vende un auto cada 44 segundos y cada año se necesitan 5 millones de metros cuadrados de espacios nuevos”, agrega el experto.

Para José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, “el faltante de cocheras ya se transformó en un problema estructural”.

El ejecutivo sostiene que “la demanda ha venido creciendo muy por encima de la oferta, lo que no hace más que empujar en forma persistente los precios al alza. A esta cuestión debe adicionársele la actualización de los valores por la inflación”.

Analía Grecco, broker senior de LJ Ramos, afirma que las cocheras “se han transformado en un bien muy escaso, que hace que hoy un departamento que no cuente con ella resulte difícil de vender”.

Y el hecho de no disponer con una incide fuertemente en la cotización de la propiedad a la hora de querer venderla, a la vez que reduce la cantidad de potenciales compradores”.

Otro de los aspectos que destaca la analista, es que “cada vez es más común que una familia tenga más de un auto. Muchos hijos mayores de 18 siguen viviendo con sus padres y cuentan con vehículo propio”.

“Las cocheras son cada vez más buscadas. En la ciudad de Buenos Aires la escasez de espacios se hace cada día más evidente. No sólo que las cotizaciones no han parado de subir sino que, además, seguirán en ese rumbo”, afirma Diego Migliorisi, de Migliorisi Propiedades.

Por otra parte, Daniel Obetko, gerente comercial en Ocampo Propiedades, agregó: “Hay que tener en cuenta además que, cada vez con mayor frecuencia, una gran cantidad de personas que viven fuera de la cuidad pero trabajan en ella consideran invertir en la compra de cocheras para garantizarse el lugar y, al mismo tiempo, aprovechar la capitalización del metro cuadrado”.

“Esta tendencia hace que hoy cerca del 60% de las compras de cocheras se concreten con una visión que busca rentabilidad más allá de un uso personal”, detalló Obetko.

¿Cuánto cuesta una cochera hoy?
La suma de los factores mencionados deja a las claras que el negocio de invertir en una cocheraes, y seguirá siendo, muy prometedor.

En este sentido, Rozados no duda en afirmar que “tanto los valores de locación como los de ventaseguirán registrando aumentos”. En su visión, el incremento anual rondará el 15% en dólares.

Una recorrida por los diferentes barrios porteños permite obtener una muestra de los preciosque se están negociando en la actualidad.

En líneas generales, parten de los u$s22.000 para llegar en algunas zonas a los 45.000 dólares.

¿Qué rinde más entre un departamento y una cochera?
La ganancia que se puede obtener en el caso de una vivienda y un espacio guardacoche surge dedos aspectos: su revaluación en el tiempo y la renta obtenida por alquiler.

Del análisis de lo ocurrido en los últimos años queda evidenciado claramente que la primera de ellas superó ampliamente al rendimiento obtenido por la cesión de su uso a un tercero, en una relación que puede llegar a ser del triple.

Una de las consideraciones que debe tenerse presente al incurrir en este tipo de desembolso, que es netamente conservador y de bajo riesgo, es que el ingreso que se obtiene mensualmente es por lo general bajo, pero se apuesta a ganar con la apreciación del valor del inmueble.

No obstante, los expertos señalan que a la hora de comparar con la ganancia promedio que ofrece la locación de una propiedad la balanza se inclina a favor de las cocheras.

“Invertir en ellas permite obtener un rendimiento anual en dólares por encima del alquiler de un departamento”, afirma Rozados, de Reporte Inmobiliario.

“En la actualidad, una rentabilidad bruta `aceptable` ronda entre el 6 y 7% anual en dólares, mientras que la de una vivienda se ubica entre el 4% y el 5% anual”, detalla el directivo.

Y agrega: “Si se le presta atención a la rentabilidad neta, es decir, descontando todos los gastos, vemos que las reparaciones y el mantenimiento de un departamento implican mayores costos a los de una cochera, a pesar de los impuestos que también se pagan, como expensas y ABL, entre otros”.

Conocer con precisión los costos asociados resulta un tema clave, pues hace que el propietario no avance en un análisis que pueda resultar erróneo al medir la rentabilidad. Según las fuentes del sector consultadas, lo ideal es que ronden el 15% del alquiler mensual.

En lo que se refiere a la evolución de precios comparativos de compra entre un espacio para la guarda de un vehículo y un departamento de unos 60 metros cuadrados en la Ciudad de Buenos Aires, este indicador ha venido creciendo en forma sistemática en favor del primero.

Así por ejemplo, en Belgrano, pasó del 15,2% (2009) al 18,3% el último año. En Caballito, del 17,9% al 18,2% en ese lapso. En Almagro, creció del 14,3% al 17,5%, tal como puede apreciarse en la siguiente infografía:

“El propietario de una cochera en un edificio de categoría en zonas como Palermo, Belgrano, Recoleta y Barrio Norte puede obtener hasta 8% de rentabilidad anual si decide alquilársela a un tercero. Muchos ya vieron este negocio que, según asesores inmobiliarios, crecerá empujado por la mayor demanda”, expresan desde Reporte Inmobiliario.

En las zonas muy requeridas, las cotizaciones mas elevadas se dan en aquellos lugares “en los que no se puede estacionar en la calle y sobre las grandes avenidas, como Libertador y Santa Fe”, explican desde Toselli & Fuentes.

¿Qué factores deben considerarse en la compra?:

  • Precio
  • Costo de las expensas
  • Retorno de la inversión
  • Reglamento de copropiedad
  • Competencia en la zona
  • Características técnicas
  • Formas de alquiler

Al momento de decidir la compra es clave saber distinguir entre una cochera y un “espacio guarda coche”.

Estos últimos suelen ser más económicos, pero por lo general son lugares abiertos y su uso no es exclusivo, pues suelen ser indivisos.

Claro que al ser los precios son más altos para las primeras, la rentabilidad potencial se inclina en favor de ellas.

También deben considerarse otros dos elementos que pocas veces son tenidos en cuenta, como son el medio de acceso -pues las que utilizan montacargas suelen tener mayores costos de mantenimiento y un menor valor de alquiler- y el piso en que se ubican.

En este sentido, las más buscadas son las de los niveles cercanos a la salida, ya sean planta baja o primer piso. Por lo general, las cotizaciones de las emplazadas en subsuelos son bastante más bajas, debido a los temores que acarrean potenciales inundaciones.

Para quienes opten por adquirir una unidad en un edificio de departamentos, es fundamentalconocer de antemano el reglamento, para saber si puede ser alquilada a terceros ajenos al mismo.

Detalles al fin que, sumados, juegan un rol clave para alcanzar la rentabilidad esperada por el inversor.

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Buenos Aires con las cocheras más caras

Nota aparecida en el suplemento iEco

unto con las crecientes ventas de automóviles -que treparon 27,3% en el primer semestre del año- los abonos mensuales de los estacionamientos ubicados en el microcentro porteño ya se ubican entre los más caros de América Latina.

Alquilar una cochera fija durante un mes en zonas como Recoleta y el Microcentro, por ejemplo, tiene un costo promedio de U$S 218, mientras que en ciudades como Río de Janeiro, alcanza los 211 dólares y en Lima, se ubica en los 190, según un informe de la Consultora Colliers Internacional.

Según este ranking, tomar el mismo servicio en la brasileña San Pablo cuesta 171,41 dólares; 160 en Santiago de Chile; 154,80 en Bogotá y 140 en México.

La encuesta que contiene los precios de las tarifas en 140 ciudades de todo el mundo, señala que el precio de los estacionamientos aumentó significativamente en el último año en los centros financieros de las ciudades más importantes. Sin embargo, una persona que trabaja en el microcentro porteño y se traslada en auto propio paga más de cochera que un ciudadano con el mismo ritmo de vida de Budapest, Estambul o Berlín. Pero, sin embargo, paga menos que quien estaciona por día o durante todo el mes en los centro financieros de Roma, Milán, Viena, Bruselas o París, según el informe. En Buenos Aires, el precio promedio diario de las cocheras es de U$S 12, según el informe. En el relevamiento del año pasado, esta tarifa era de U$S 10 y la cochera mensual era un 22,4% más barata.

Eduardo Sanchez, presidente de la Cámara de Garages y Estacionamientos de la República Argentina (AGES), asegura que “si bien las cocheras disponibles bajaron entre 10 y 15%; salvo en las zonas mas calientes, como La Cañitas, Belgrano o Microcentro, hay más espacio disponible porque hay menos gente con capacidad para pagar estos precios . Muchos dejan el auto en la calle y prefieren pagar un seguro contra todo riesgo, porque ya los precios de patentes y seguros son altos”, explica.

Por otro lado, la oferta de garajes no crece: “ se necesitan lotes muy grandes e inversiones altas”, según Sanchez.

Hoy, en las zonas del Bajo: por Alem, hasta Cerrito entre Santa Fe y Belgrano, por ejemplo, la hora para estacionar cuesta entre 15 y 19 pesos y hay cocheras mensuales entre 800 y 1.000. Y pueden ir hasta los 1.200 en Paraguay y Florida, según datos de la cámara. En la zona de Once, los valores oscilan entre 12 y 13 pesos por hora y 600 pesos promedio, por mes. La Cañitas, Palermo, Belgrano y el Microcentro tienen los estacionamientos más caros. Los aumentos se aplican una o dos veces al año, generalmente en marzo, después de las paritarias. Por eso, este año, algunas subieron 33%.

Ante la falta de espacio, surge la cochera como inversión

Artículo aparecido en Infobae.com el 2 de Enero de 2012

“Cada vez hay más autos y cada vez hay menos lugar para estacionarlos. Lo difícil es conseguir terrenos de dimensiones para construir cocheras, y más en los lugares donde hacen falta, porque allí el precio de la tierra es elevado“, dijo José Rozados, director del sitio especializado Resporte Inmobiliario.

La construcción de cocheras “es una cuestión que tiene cada vez más sustento desde el punto de vista de la oferta y la demanda. Cada vez hay más autos y menos lugar para estacionar. No se puede dejar el coche en el calle por una cuestión de mantenimiento y de seguridad”, dijo.

Recordó que en los últimos años cerraron muchos garages en la ciudad de Buenos Aires y que muchos de los nuevos edificios que se construyen tienen menos cocheras que la cantidad de departamentos existente.

“Hay un déficit estructural de espacios de guardado. La demanda de lugar sobrepasa a la oferta disponible”, dijo Rozados.

El desarrollista Gustavo Ortolá coincide al afirmar que “es un negocio construir cocheras en lugares donde faltan, como el microcentro y el centro de la ciudad. Esto se da en todas las grandes urbes, como Rosario y Córdoba, debido al aumento del parque automotor”, explicó.

Consideró que, para el pequeño inversor, el comprar una cochera es un negocio de “poco riesgo” porque “los inquilinos generalmente pagan y, si no lo hacen, es fácil conseguir reemplazo”.

Agregó que para los grandes inversores también es un buen negocio, porque la construcción es barata y es una oportunidad de renta ideal. “Las cocheras tienen bajo costo de operación, muy buen retorno y morosidad baja”, resumió.

El negocio de la inversión en cocheras otorga al inversor una renta anual cercana al 12% en dólares. En buenas localizaciones, se puede partir de cifras cercanas a los 20 mil dólares.

En el barrio de Belgrano, por ejemplo, se construirá un edificio integral de cocheras bajo el sistema de fideicomiso al costo. Las cocheras se comercializarán como unidades funcionales escriturables.

El director de la inmobiliaria Interwin, Miguel Ludmer, dijo que los inversores entran en el negocio con un monto inicial mínimo de 50% del precio total al momento del boleto, y el resto es abonado en cuotas en pesos ajustadas por el índice de la Cámara Argentina de la Construcción.

El inicio de la obra del barrio de Belgrano está previsto para julio del 2012 y la fecha de posesión para marzo del 2013. Luego las cocheras son manejadas por un operador y el propietario recibe una comisión por el uso, a manera de condo-hotel.

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